Сдача помещения в аренду: какие налоги платят ИП и ООО и какой режим выбрать

Четыре способа сдавать помещение и какие налоги у каждого

Арендная плата — это доход, и налог с него зависит от того, кто собственник и на каком режиме. Вот как выглядят варианты для нежилого помещения в 2026 году.

Самозанятость в таблице нет намеренно: для нежилых помещений она не применяется — об этом в следующем разделе. Если вы ещё выбираете режим для бизнеса в целом, а не только для аренды, пригодится статья «Как выбрать систему налогообложения в 2026 году».

Физлицо без ИП и самозанятый: почему для нежилого это не вариант

Самозанятость (налог на профессиональный доход, НПД) не подходит. По закону доходы от передачи прав на недвижимость не облагаются НПД, исключение сделано только для аренды жилых помещений (п. 3 ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ). Сдать офис или склад как самозанятый нельзя. Подробнее о границах этого режима — в статье «Самозанятый или ИП».

Физлицо без статуса ИП может сдавать помещение и платить НДФЛ: 13% с дохода до 2,4 млн ₽ в год, сверх — по прогрессивной шкале до 22% (ст. 224 НК РФ). Если арендатор — компания или ИП, налог за вас удерживает и перечисляет он: арендатор становится налоговым агентом (п. 1 ст. 226 НК РФ). Вы получаете арендную плату уже за вычетом 13%. Если арендатор — физлицо без ИП, всё делаете сами: декларация 3-НДФЛ — до 30 апреля, налог — до 15 июля следующего года (ст. 228 и 229 НК РФ).

Минус в том, что регулярная сдача нежилого помещения ради дохода — это признаки предпринимательской деятельности. Минфин прямо писал, что в такой ситуации физлицу нужно регистрироваться как ИП (письмо от 24.05.2016 № 03-11-11/37017). Если налоговая признает сдачу бизнесом, возможны доначисления, а за саму деятельность без регистрации — штраф по ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ. И налог на имущество физлицо платит в любом случае: льгот спецрежимов у него нет.

Патент на сдачу в аренду: как считается и где подвох

Патент (патентная система налогообложения, ПСН) доступен только ИП. Сдача в аренду собственных или арендованных жилых и нежилых помещений и земельных участков прямо есть в перечне видов деятельности (пп. 19 п. 2 ст. 346.43 НК РФ) — то есть патент подходит и для субаренды.

• Сколько стоит. 6% от потенциального годового дохода, который установил регион, а не от реальной арендной платы. Регион вправе задать доход на 1 кв. м сдаваемой площади и ограничить общую площадь, которую можно сдавать на патенте (пп. 2.1 и 3 п. 8 ст. 346.43 НК РФ). Поэтому первый шаг — посчитать стоимость патента для вашего объекта в сервисе расчёта на сайте ФНС.
• Взносы гасят патент. ИП без работников уменьшает стоимость патента на свои страховые взносы без ограничений, с работниками — не более чем на 50% (п. 1.2 ст. 346.51 НК РФ). Для этого подаётся уведомление в налоговую. Как это работает на цифрах — в статье «Уменьшение патента на страховые взносы».
• Взнос 1% считается с потенциального дохода. Не с реальной арендной платы, а с той суммы, что указана в патенте.
• Освобождает от НДФЛ, НДС и налога на имущество физлиц по помещению, которое сдаётся, — кроме объектов из кадастрового перечня региона (п. 10 и 11 ст. 346.43 НК РФ).

Где подвох. Патент выгоден, когда реальная аренда выше потенциального дохода, который заложил регион. Если помещение простаивает или ставка аренды ниже регионального норматива, вы всё равно платите полную стоимость патента.

Как это выглядит в Москве. Город задаёт потенциальный доход на один объект по площади и району (Закон города Москвы от 31.10.2012 № 53), а в 2026 году он умножается на коэффициент-дефлятор 1,253 (приказ Минэкономразвития от 06.11.2025 № 734). Патент на год на помещение до 100 м² стоит 225 540 ₽ в ЦАО, 150 360 ₽ в большинстве других районов и 105 252 ₽ в Зеленограде, Новой Москве и ряде окраинных районов. Значит, офис до 100 м² вне ЦАО выгоднее держать на патенте, только если аренда выше примерно 209 000 ₽ в месяц, — при меньшей ставке 6% на УСН выйдет дешевле. Если у ИП в Москве больше 600 м² нежилых помещений, патент на их сдачу не применяется вовсе.

Общие правила, сроки подачи заявления и оплаты патента — в статье «Патент для ИП в 2026 году».

УСН для аренды: 6% или 15%

Упрощённая система (УСН) доступна и ИП, и ООО.

• УСН «Доходы» 6% — вариант по умолчанию. У арендодателя мало расходов, а ИП без работников уменьшает налог на свои взносы вплоть до нуля (п. 3.1 ст. 346.21 НК РФ).
• УСН «Доходы минус расходы» 15% — имеет смысл, если расходы большие. Например, вы покупаете помещение, уже работая на этом режиме: его стоимость идёт в расходы с момента ввода в эксплуатацию равными долями до конца года (п. 3 ст. 346.16 НК РФ). Расходами также признаются проценты по кредиту и налог на имущество (пп. 9 и 22 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Но при нулевой разнице всё равно платится минимальный налог 1% с доходов.

Важное ограничение для «доходов минус расходы»: если продать помещение раньше трёх лет после того, как его стоимость списана в расходы (для объектов со сроком полезного использования больше 15 лет — раньше десяти лет), налог придётся пересчитать за все эти годы (п. 3 ст. 346.16 НК РФ). Подробно об этом режиме — в статье «УСН „доходы минус расходы“».

А если АУСН? На автоматизированной упрощёнке ставка 8% с доходов, зато страховые взносы не платятся, в том числе ИП за себя. ИП-арендодателю без работников это обычно невыгодно: с аренды 1 800 000 ₽ в год налог на АУСН — 144 000 ₽, а на УСН 6% все платежи вместе со взносами — 108 000 ₽. Для ООО расчёт другой — у него на АУСН нет взносов за директора. Условия режима — в статье «Переход на АУСН в 2026 году».

Налог на имущество по кадастровой стоимости: главная ловушка

Многие владельцы уверены, что УСН и патент освобождают от налога на имущество. Это верно только наполовину. Освобождение не действует для объектов, которые облагаются по кадастровой стоимости (п. 2 и 3 ст. 346.11, п. 10 ст. 346.43 НК РФ).

Что попадает под кадастровую базу (ст. 378.2 НК РФ):

• административно-деловые и торговые центры и помещения в них;
• нежилые помещения, которые по документам или фактически используются под офисы, торговлю, общепит или бытовое обслуживание. «Фактически» — это не меньше 20% площади помещения.

Конкретные объекты включает в перечень регион — не позднее 1 марта каждого года (п. 7 ст. 378.2 НК РФ). Склад, производственный цех или помещение под мастерскую в перечень обычно не попадают, офис и магазин — попадают часто.

Это предельные ставки: для физлиц и ИП ставку устанавливает муниципалитет (п. 2 ст. 406 НК РФ), для организаций — регион (п. 1.1 и 1.3 ст. 380 НК РФ). Узнать ставку и проверить, есть ли ваш объект в перечне, можно в справочном сервисе ФНС о ставках и льготах по имущественным налогам и на сайте регионального правительства, где публикуется перечень.

Если объекта в перечне нет и вы ИП на УСН или патенте, освобождение, по разъяснению ФНС, даётся без заявления, когда у неё есть подтверждение, что помещение используется в бизнесе, — например, патент с адресом объекта. Если таких сведений нет, подайте заявление о льготе с договором аренды.

Аренда помещения через ООО: какие налоги платит компания

Если помещение принадлежит ООО, компания платит налог с арендной платы по своему режиму и налог на имущество, если объект облагается по кадастровой стоимости. На УСН это 6% или 15%; на общем режиме — налог на прибыль 25% и НДС 22%.

Но для владельца компании налогов больше, чем видно в декларации ООО:

• Взносы за директора. С 2026 года база по взносам за директора коммерческой организации не может быть ниже МРОТ — даже если зарплату ему не платят. Это 8 127,90 ₽ в месяц, или 97 534,80 ₽ в год. Подробно — в статье «РСВ без зарплаты директора».
• НДФЛ с дивидендов. Деньги ООО — не ваши деньги. Чтобы забрать прибыль, её распределяют как дивиденды, и с них удерживается НДФЛ 13%, а сверх 2,4 млн ₽ в год — 15%. Как это оформить — в статье «Дивиденды учредителю ООО».
• Налог на УСН «Доходы» уменьшается только наполовину. ООО вычитает взносы за работников, включая директора, но не больше 50% налога (п. 3.1 ст. 346.21 НК РФ).

Когда ООО всё же оправдано. Если у помещения несколько совладельцев и нужно чётко делить доходы и расходы. Если арендаторы — крупные компании на общем режиме, для которых важен НДС к вычету. Или если в ООО уже идёт основной бизнес, а помещение — часть его активов. Частый вариант — помещение на ИП, а бизнес на ООО, которое его арендует: как устроить это без претензий налоговой, разобрано в статье «ИП и ООО одновременно».

Пример: 150 000 ₽ в месяц четырьмя способами

Условия примера: помещение сдаётся за 150 000 ₽ в месяц, это 1 800 000 ₽ в год. Кадастровая стоимость — 18 000 000 ₽. Для патента условно примем, что регион установил потенциальный доход 1 200 000 ₽ в год. Доход стабилен из года в год, работников нет, директору ООО зарплату не платят. Прочие расходы и сниженные региональные ставки не учитываем.

Строки ООО в двух случаях различаются не только на налог на имущество: дивиденды считаются с прибыли, которая осталась после всех налогов. Если объект не в перечне, прибыль больше — и НДФЛ с дивидендов тоже (214 300 ₽ вместо 167 500 ₽).

Что видно из примера.

• У ИП без работников налог с аренды почти полностью «съедают» его же взносы. Фактически он платит большую из двух сумм: налог или взносы.
• Налог на имущество для офиса из перечня в этом примере больше, чем все остальные налоги вместе. Режим его не отменяет — значит, его надо закладывать в ставку аренды.
• ООО дороже ИП на УСН на 210–260 тыс. ₽ в год за счёт взносов директора и налога с дивидендов.
• Патент выиграл только потому, что потенциальный доход в примере ниже реальной аренды. Если в вашем регионе он выше — выигрывает УСН. Например, в Москве патент на помещение до 100 м² вне ЦАО стоит 150 360 ₽, и при аренде 150 000 ₽ в месяц УСН 6% с итогом 108 000 ₽ дешевле.

Лимиты 2026–2027 и НДС

В 2026 году правила для патента и для НДС на упрощёнке разошлись, и в интернете по этому поводу много устаревших цифр.

• Если вы совмещаете патент и УСН, для лимита патента доходы по обоим режимам складываются.
• Если лимит патента превышен, право на него теряется с начала срока, на который он выдан. Налоги пересчитываются по УСН (если вы на ней) или по общему режиму. Значит, патентный доход ИП в 2026 году выше 15 млн ₽ закрывает ему патент на 2027 год.
• Порог НДС на УСН — 20 млн ₽ и в 2027 году. Цифры «15 млн ₽ в 2027 году и 10 млн ₽ в 2028 году», которые до сих пор встречаются в статьях, отменены летом 2026 года. Арендная плата входит в доход для проверки порога. Что делать, если порог всё же превышен, — в статье «НДС на УСН в 2026 году», общий лимит упрощёнки — в статье «Лимит УСН в 2026 году».

Что будет, если ошибиться

Как выбрать режим: порядок действий

1. Определите, на кого оформлено помещение. На физлицо — решите, регистрировать ли ИП: для регулярной сдачи нежилого это почти всегда правильно. При регистрации укажите код ОКВЭД 68.20.2 «Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом» — подробнее о кодах в статье «ОКВЭД для патента ИП». На ООО — посчитайте, сколько стоит вывод денег через дивиденды.
2. Проверьте, есть ли объект в кадастровом перечне региона, и узнайте ставку налога на имущество — лучше до покупки помещения. Это сумма, которую не уберёт ни один режим и которая может перекрыть всю экономию на патенте или УСН.
3. Посчитайте стоимость патента в сервисе ФНС для вашего региона и площади и сравните её с 6% от реальной арендной платы.
4. Прикиньте расходы. Если покупаете помещение, платите проценты по кредиту или делаете крупный ремонт, посчитайте и УСН 15%.
5. Сверьте лимиты: доход с патента в 2026 году не выше 15 млн ₽, если хотите сохранить патент в 2027 году; доход на УСН не выше 20 млн ₽, если не хотите НДС.
6. Учтите арендаторов. Если это крупные компании на НДС, спросите заранее, устроит ли их арендодатель без НДС.
7. Подайте документы вовремя: заявление на патент — не позднее чем за 10 дней до начала его действия (п. 2 ст. 346.45 НК РФ); уведомление о переходе на УСН — по правилам главы 26.2 НК РФ.

Честно: если у вас одно помещение, один арендатор и вы ИП на патенте, учёт можно вести самостоятельно: книга учёта доходов и уведомление об уменьшении патента на взносы. Сопровождение имеет смысл, когда объектов несколько, есть работники, вы совмещаете патент с УСН и следите за лимитами или помещение на ООО. Обслуживание ИП у нас стоит от 3 990 ₽ в месяц, ООО — от 7 900 ₽ в месяц.

Частые вопросы